第一章 總 論

1.1項(xiàng)目概述

1、項(xiàng)目名稱

“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)大型公益項(xiàng)目

2、項(xiàng)目承辦單位

北京博遠(yuǎn)欣綠公司石家莊分公司

3、建設(shè)性質(zhì)

新建

4、建設(shè)地點(diǎn)

河北省會(huì)石家莊市正定縣

5、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容

（1）建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2000畝，項(xiàng)目所在地的沙礦產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，形成了獨(dú)具特色的大沙坑。本項(xiàng)目充分利用這種地形地物，建設(shè)具有鮮明特色的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目占有砂坑沙坑南北大約1000米，東西大約2000米。

l  在整個(gè)項(xiàng)目的中心區(qū)域，形成“回”字型建筑群，圈地500畝。

l  建筑群外圍，包括坑體以防風(fēng)綠化為主，農(nóng)業(yè)項(xiàng)目為輔，占地600畝。建筑群內(nèi)部，以常綠植物為主，適度開發(fā)綠色農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，蔬菜種植區(qū)200畝。

l  水系建設(shè)500畝，本項(xiàng)目綠化率高并采用空氣凈化設(shè)施，主體建筑內(nèi)負(fù)離子濃度高，氧氣濃度高。日常飲用水源用自己的凈化水。

l  床位總數(shù)：5000張。

（2）建設(shè)目標(biāo)

l  充分利用土地，提高土地利用率。依照通常的溫室大棚建設(shè)為參照，每一個(gè)大棚都要因?yàn)橥饨ㄐ∥莺屯ǖ溃�占用很多面積。我的思路是，建一個(gè)500畝的超級大棚，大棚的圍邊，建成住房，可謂一舉多得。

l  充分利用砂礦地形，作為營造園區(qū)小氣候的基礎(chǔ)條件。

l  整個(gè)建筑群和礦體全部立體綠化，園區(qū)綠化率達(dá)到80%以上。

l  整個(gè)社區(qū)，采用透明薄膜覆蓋，結(jié)合砂礦地形，人工改變社區(qū)氣候，將建成覆蓋面積世界第一的超級薄膜保溫大棚。大棚覆蓋面積500畝。

l  在北方地區(qū)，人工建造“四季常綠、三季有果”的溫控居住區(qū)，容積達(dá)到300萬立方米，世界第一。

l  建設(shè)石家莊市規(guī)模較大，集居住、休閑、醫(yī)療、保健、娛樂等功能為一體的綜合性老年專屬社區(qū)。

l  建設(shè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)；達(dá)到環(huán)境園林化、服務(wù)賓館化、生活家庭化、護(hù)待親情化的國際標(biāo)準(zhǔn)。

l  通過精致典雅的建筑風(fēng)格，人性化、功能完善的戶型設(shè)計(jì)和花圃、園林、運(yùn)動(dòng)場、魚池等怡人外部環(huán)境的塑造，為老人們提供了一個(gè)浪漫而溫馨美麗家園。

l  高品質(zhì)的醫(yī)療保健和國際標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)護(hù)理對接，倡導(dǎo)并實(shí)際踐行“品質(zhì)退休生活”的服務(wù)理念。

（3）建設(shè)內(nèi)容

①土建工程

本項(xiàng)目采用回型設(shè)計(jì)，外圍為一圈4層建筑包括：老年養(yǎng)生公寓、酒店式公寓樓、獨(dú)院式民居、綜合樓、辦公樓、銀行；中心建設(shè)三層的中心醫(yī)院，其中一、二層為醫(yī)院用房，三層為會(huì)議中心，各建筑面積如下表

表1－1   建（構(gòu)）筑物一覽表

綜合樓內(nèi)設(shè)：醫(yī)療室、健康咨詢室、心理咨詢室、保健中心、咖啡館、圖書館、劇場（兼數(shù)字電影放映功能）、健身房、書畫室、音樂室等功能場所。

②設(shè)備工程

項(xiàng)目購置各項(xiàng)生活設(shè)備、辦公設(shè)備、空調(diào)、醫(yī)療器械等各類設(shè)備。

③輔助工程

項(xiàng)目配套建設(shè)給排水、變配電、消防、道路、綠化、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施工程。

6、投資估算與資金籌措

（1）投資估算

項(xiàng)目建設(shè)投資為75000萬元，其中：主體建筑投資35000萬元，各類附屬設(shè)施投資10000萬元；環(huán)境綠化、氣候改良投資為30000萬元。

（2）資金籌措

本項(xiàng)目總投資為75000萬元，項(xiàng)目所需資金全部由企業(yè)自籌解決。

7、建設(shè)年限

項(xiàng)目建設(shè)期為一年，建設(shè)時(shí)間為2013年7月至2014年6月

8、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.2可行性研究編制原則、依據(jù)與范圍

1、可行性報(bào)告編制原則

（1）養(yǎng)老院項(xiàng)目是在嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律，行政法規(guī)和地方有關(guān)政策，在城市總體規(guī)劃的框架原則下，充分結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和和實(shí)際情況，并參照其他省市在老年公寓開發(fā)建設(shè)的有益成果，因地制宜，科學(xué)合理的提出既符合本地經(jīng)濟(jì)狀況又符合居民生活水準(zhǔn)而開發(fā)建設(shè)的。

（2）項(xiàng)目充分合理利用本地的經(jīng)濟(jì)，地理環(huán)境和土地資源，合理開發(fā)利用土地，發(fā)揮城市綜合功能，合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費(fèi)需求多元化，消費(fèi)需結(jié)構(gòu)合理化發(fā)展。在追求物質(zhì)生活質(zhì)量的同時(shí)，追求充實(shí)的精神生活成為必然。

（3）該項(xiàng)目建筑造型兼顧當(dāng)?shù)亟ㄖ�及環(huán)境特色，力求整體協(xié)調(diào)，統(tǒng)一和諧。總體布局充分考慮經(jīng)濟(jì)，人文及生態(tài)環(huán)境，利用建筑物的科學(xué)布置及周邊環(huán)境的合理安排，建設(shè)環(huán)境幽雅，功能實(shí)用，檔次較高的老年公寓。

（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇在確保功能，質(zhì)量的前提下，本著實(shí)事求是的原則，同時(shí)注重結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，力求做到“少投入，多產(chǎn)出，工期短，見效快”。

（5）項(xiàng)目總體布局本著合理分區(qū)，生活方便的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建筑及配套設(shè)備功能本著滿足老年人居住要求及生理需要的原則，項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家環(huán)境保護(hù)及勞工保護(hù)的有關(guān)法律規(guī)定，注重環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全衛(wèi)生。

（6）項(xiàng)目選址上，遵循“遠(yuǎn)離城市喧囂，依山傍水，交通便捷”的區(qū)域。

2、研究編制依據(jù)

（1）《中華人民共和國建筑法》

（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JG3738）

（3）《建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50191）

（4）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（JBJ1588）

（5）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96—86）

（6）《城市房地產(chǎn)管理法》

（7）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBl6—87）

（8）《建筑物電路設(shè)計(jì)規(guī)范》

（9）石家莊市城市總體規(guī)劃

（10）國家有關(guān)部門對可行性研究報(bào)告編制的規(guī)范和要求

（11）《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》

（12）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號(hào))

（13）財(cái)政部、國家稅務(wù)局《關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅〔2000〕97號(hào))

3、研究編制工作范圍

根據(jù)所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)政策，結(jié)合項(xiàng)目單位的具體意見，本可行性研究范圍主要包括：

（1）項(xiàng)目提出的背景、必要性、社會(huì)需求前景、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與項(xiàng)目地址狀況。

（2）項(xiàng)目的總體規(guī)劃、平面布置、建設(shè)設(shè)計(jì)、公用設(shè)施等技術(shù)方案。

（3）項(xiàng)目所采取的消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施。

（4）項(xiàng)目實(shí)施原則及實(shí)施進(jìn)度。

（5）項(xiàng)目投資費(fèi)用估算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評價(jià)。

（6）社會(huì)效益分析

1.3目標(biāo)客戶定位

“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體：

其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權(quán)。

其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。

其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“人間天堂之松鶴園”老年社區(qū)開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。